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MULTAS Y SANCIONES EN CONDOMINIOS: DUDAS MÁS FRECUENTES
Residir en edificios o condominios hoy en día supone un reto grande e importante: convivir con los vecinos. La gran mayoría de condominios en el Perú cuentan con normas que regulan la convivencia dentro de ellos y algunos, inclusive, cuentan con un régimen de sanciones ya implementado.
Aquí resolvemos las principales dudas que existen sobre multas y sanciones:
¿Cuáles son las multas y sanciones más comunes en edificios y condominios en el Perú?
Las multas y sanciones más frecuentes en condominios y edificios son las relacionadas a las conductas más cotidianas por parte de sus residentes, como por ejemplo: la tenencia de mascotas, el desecho de residuos sólidos, las reuniones sociales en departamentos, el uso del ascensor, entre otros.
¿Qué se debe considerar para poder multar a un propietario?
Se debe considerar el procedimiento establecido en el reglamento interno del inmueble o, en su defecto, aprobar un régimen de sanciones conforme el procedimiento que el mismo reglamento interno establezca. Tomar en cuenta que el procedimiento que se establezca debe contemplar los principios básicos del Derecho, las garantías constitucionales y los principios legales establecidos.
¿Cuáles son las multas y sanciones que establece la Ley?
La ley N°27157 y su reglamento, el Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA, no establecen un régimen de sanciones o multas pre determinado para los edificios y condominios, sino que reservan tal facultad a la junta de propietarios, otorgando relativa libertad y discrecionalidad a ésta para desarrollar su contenido, dentro de los márgenes legales.
¿Cómo se deben cobrar las multas?
Las multas deben ser cobradas mediante el mecanismo que se fije en el reglamento interno o el régimen de sanciones, previamente aprobado en junta de propietarios.
Lo más usual es que las multas sean incluidas en la próxima cuota de mantenimiento ordinaria a pagar y este concepto sea indivisible. También puede otorgársele el carácter de cuota extraordinaria, para revestirla de ejecutabilidad.
¿Se debe notificar al propietario antes de imponer una multa?
Sí, como todo proceso sancionatorio en el Perú, se deben respetar las garantías y derechos constitucionales y legales al momento de imponer una multa, tales como el derecho al debido proceso y el derecho a la defensa. Por lo tanto, notificar eficazmente al infractor con la multa que se le pretende imponer, es parte de una garantía constitucional que no puede suprimirse.
¿Qué debo hacer si creo que una multa es injusta? ¿Cómo se puede apelar?
El régimen de sanciones debe contener, necesariamente, un mecanismo de control e impugnación de las multas impuestas. Esto forma parte de otro derecho constitucionalmente protegido, como es el derecho a la pluralidad de instancias, es decir que, el presunto infractor tiene derecho a que un órgano jerárquicamente superior al que le impuso la multa revise sus argumentos sobre la viabilidad o legalidad de ella.
¿Qué sucede si una multa no se paga después de apelarla?
El mismo régimen de sanciones establecerá cuándo se agotará la vía administrativa, es decir, cuándo la multa ya no puede ser cuestionada o impugnada dentro del condominio. Por tanto, una vez llegado a este punto, la multa se vuelve 100% exigible y, por tanto, puede ser cobrada mediante los mecanismos establecidos.
¿Cómo se pueden evitar las multas?
Las multas pueden ser evitadas cumpliendo a cabalidad las normas de convivencia y orientando su conducta, y la de los demás miembros de su familia, al respeto y la tolerancia, por una convivencia sana y pacífica.
¿Cómo se determina el monto de una multa en un condominio?
Los montos deben estar previa y claramente definidos en el régimen de sanciones que debe aprobar la junta de propietarios. No debe considerarse que los montos varíen a discreción de una persona u órgano, salvo que en el mismo régimen de sanciones se establezcan parámetros o rangos con montos mínimos y máximos, que se deban observar al momento de determinar el monto de la multa, de acuerdo a la existencia de factores agravantes o atenuantes en la conducta infractora.
¿Cuáles son las consecuencias de no pagar una multa en un edificio o condominio?
Las consecuencias por el incumplimiento en el pago de una multa deben ser determinadas en el régimen de sanciones que debe aprobar la junta de propietarios. Comúnmente, como la multa suele incluirse dentro de la cuota ordinaria, su incumplimiento de pago acarrea las mismas consecuencias aplicables a un propietario moroso, que suelen ser: la suspensión de servicios no esenciales, la inhabilidad, la publicación de su deuda, etc.
¿Puede una multa llevar a la expulsión de un residente de un condominio?
No, en ningún caso la expulsión de un residente puede ser considerada una sanción. Por más que esto haya sido aprobado o acordado en junta de propietarios, este acuerdo deviene en nulo, toda vez que vulnera derechos de mayor jerarquía, como el derecho a la propiedad o vivienda. Quien se sienta agraviado por una decisión de este tipo puede interponer el recurso de garantía constitucional que la ley le permita.
¿Cuál es el rol de la junta de propietarios en la imposición de multas?
La junta de propietarios, o lo que conocemos comúnmente como “asamblea”, opera (o debería operar) como última y definitiva instancia en el proceso de revisión e impugnación de la imposición de multas. La decisión que tome la junta de propietarios sobre la viabilidad o legalidad de una multa impuesta, da (o debería dar) por concluida definitivamente la etapa impugnatoria dentro de un condominio.
¿Cómo puedo mantenerme informado sobre las reglas para evitar multas en mi edificio o condominio?
Accede a la publicación física o virtual de las actas de sesiones de junta de propietarios, boletines informativos, manuales, reglamentos y demás información que comparte la junta directiva o administración de tu condominio por los canales o medios oficiales de estos. Además participa activamente de las reuniones y sesiones de tu condominio, así tu opinión será escuchada.
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